Cedolare secca per botteghe e negozi: come esercitare l’opzione

Pubblicato il - 26 Febbraio 2019

soglianetwork Fisco
Grazie alla legge di Bilancio, dal 2019 è possibile applicare la cedolare secca alle locazioni di negozi e botteghe.

La norma dispone che il regime agevolato della cedolare secca, alternativo rispetto l’ordinaria tassazione IRPEF, sia esteso anche ai contratti aventi a oggetto locali commerciali. La legge di Bilancio 2019 è intervenuta direttamente sull’ambito applicativo dell’art. 3, D.Lgs. n. 23/2011 istitutivo della disciplina della cedolare secca.

Quali sono le novità

Le disposizioni della legge di Bilancio 2019 (art. 1, comma 59) si sostanziano nella possibilità di applicare l’imposta sostitutiva nella misura del 21% (ovvero ove previsto del 10%) anche alle unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 di superficie, al netto delle pertinenze, fino a 600 mq e alle relative pertinenze locate congiuntamente.

L’applicazione della cedolare secca per gli immobili commerciali si presenta sempre come una facoltà da esercitare, rispetto l’adozione naturale del regime ordinario vigente, secondo il quale il reddito fondiario concorre al reddito complessivo da dichiarare ai fini IRPEF.

Il legislatore ha disposto alcune peculiarità normative, al fine di definire in modo puntuale il perimetro oggettivo e temporale entro il quale è possibile ricorrere alla disciplina in commento; senza modificare gli altri aspetti che caratterizzano l’istituto normativo vigente del regime facoltativo della cedolare secca.

Categorie catastali

La categoria catastale che può essere oggetto dell’estensione del regime opzionale è esclusivamente la categoria C1.

Classificazione catastale C/1
Rientrano nella categoria C1 i locali per l’attività commerciale per la vendita o la rivendita di prodotti, ovvero negozi e botteghe.
Inoltre, per esercitare l’opzione della cedolare secca l’unità immobiliare “commerciale” oggetto della locazione deve avere una superficie complessiva non superiore a 600 metri quadri, al netto delle pertinenze.
Per quanto appena esposto è pacifico che sono escluse dalla cedolare secca, ad esempio, le locazioni degli immobili appartenenti alla categoria catastale A/10 locati a uso uffici o studi privati. Allo stato attuale risulterebbero, dunque, esclusi anche gli immobili strumentaliutilizzati per attività industriali o artigianali.
La disciplina della cedolare secca, inoltre, può essere applicata anche alle “relative pertinenze“, se congiuntamente locate. Nello specifico si tratta delle pertinenze classificate nelle seguenti categorie catastali:
– C/2 (magazzini e locali di deposito);
– C/6 (stalle scuderie e rimesse);
– C/7 (tettoie chiuse e aperte).

Tipologia di contratto

Il regime facoltativo per le locazioni commerciali è adottabile per i contratti di locazione del 2019, ma può essere adottato dal contribuente esclusivamente in riferimento ai contratti stipulati nell’anno 2019 se al 15 ottobre 2018 non risulti già in essere un contratto “non scaduto” tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

La scelta del legislatore, come precisato nella scheda di lettura del Servizio Studi del Dipartimento Bilancio della Camera dei Deputati, è di carattere antielusivo: non è possibile procedere alla risoluzione del contratto in essere per sottoscrivere, contestualmente, un altro contratto – tra le stesse parti e per lo stesso bene – con effetto dal 2019.

Cedolare secca: le norme in vigore

Il provvedimento istitutivo della cedolare secca è il D.Lgs. n. 23 del 14 marzo 2011, che dispone un vero e proprio regime facoltativo, grazie al quale si prevede il pagamento di un’unica imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali (almeno per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

Il pagamento di questa imposta, inoltre, libera il contribuente dall’obbligo di pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
Nota bene
La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Imposta sostitutiva

L’imposta sostitutiva prevista dalla cedolare secca si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

Per alcune fattispecie è prevista un’aliquota ridotta:
1) per i contratti a canone concordato, relativi alle abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative di cui all’art. 1, lettere a) e b), D.L. n. 551/1988. Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (D.L. n. 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017;
2) ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza a seguito di calamità naturali per gli anni 2014-17, come da disposizioni del decreto Casa (D.L. n. 47/2014).
Nota bene
La legge di Bilancio 2018 ha prorogato per il 2018 e 2019 l’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.

Come si esercita l’opzione

Il regime di tassazione della cedolare secca ha carattere facoltativo e, pertanto, la sua applicazione è subordinata all’esercizio dell’opzione da parte del locatore.

Nota bene
L’opzione per il regime della cedolare secca è riservata al locatore, ovvero la persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.
In via generale, l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione con effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca.
L’opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro nel caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione.
L’esercizio, o la modifica, dell’opzione per la cedolare secca può essere effettuato:
– attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web);
– presentando il modello RLI allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.

Inoltre, con lettera raccomandata occorre comunicare preventivamente all’inquilino l’adozione della cedolare secca e la rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se contrattualmente previsto, a qualsiasi titolo, inclusa la variazione ISTAT.

Requisiti del contratto di locazione

Secondo la disciplina della cedolare secca, non tutti gli immobili oggetto del contratto godono dei benefici citati e non tutti gli usi cui è destinato l’immobile rientrano fra quelli che fruiscono del regime.

La norma previgente consentiva l’applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo automaticamente le locazioni effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni.
Per queste ragioni, in sede di stipula del contratto di locazione assume rilievo anche l’attività esercitata dal locatario e l’utilizzo dell’immobile locato.
In sintesi, la normativa vigente, prima della legge di Bilancio 2019, prevedeva la cedolare secca con riferimento ai contratti aventi per oggetto:
– immobili accatastati quali fabbricati nella tipologia abitativa, ovvero quelli rientranti nella categoria catastale A (da A1 a A11, escluso A10) ovvero quelli per i quali era stata presentata domanda di accatastamento nella suindicata tipologia abitativa.
Nota bene
Sono esclusi gli immobili con i requisiti per essere destinati ad uso abitativo, ma iscritti in una “diversa” categoria catastale – come uffici o negozi.
– uso abitativo: contratti aventi a oggetto immobili “a uso abitativo” – e relative pertinenze – e sempreché si trattasse di locazione per finalità abitative. Ai sensi dell’art. 3, comma 6, D.Lgs. n. 23/2011, infatti, l’opzione per la cedolare secca non è ammessa per i soggetti che procedono alla locazione di immobili a uso abitativo nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni.
Nota bene
L’Amministrazione finanziaria aveva precisato –
Con le circolari n. 26/E/2011 e n. 12/E/2016, l’Amministrazione finanziaria aveva chiarito che non potevano fruire della cedolare secca, tra gli altri, i contratti di locazione:
– di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo;
– conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
Benefici fiscali della cedolare secca

Il reddito assoggettato a cedolare secca.
Escluso:
  • dal reddito complessivo;
  • ai fini degli oneri deducibili e delle detrazioni spettanti.

Incluso ai fini della determinazione dei requisiti reddituali per il calcolo:

  • dell’Isee;
  • del reddito per essere considerato a carico.